YYDR-2023-02001
岳陽縣發(fā)展和改革局
岳陽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
岳陽縣市場監(jiān)督管理局
關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范岳陽縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知
岳縣發(fā)改〔2023〕146號(hào)
全縣各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)單位：
為進(jìn)一步加強(qiáng)我縣普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益,根據(jù)《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》及《湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于印發(fā)〈湖南省定價(jià)目錄〉的通知》（湘發(fā)改價(jià)調(diào)規(guī)〔2023〕125號(hào)）、《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（湘發(fā)改價(jià)費(fèi)規(guī)〔2022〕271號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問題通知如下：
一、我縣范圍內(nèi)保障性住房、業(yè)主大會(huì)成立之前的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)（包括已購車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)指的是業(yè)主大會(huì)成立之前的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)。前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由縣發(fā)展和改革部門會(huì)同縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等因素制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度向社會(huì)公布（詳見附件1、2）。
我縣范圍內(nèi)別墅（專指帶室外庭院獨(dú)立成棟的商品住宅和聯(lián)排商品住宅）、其他非住宅，以及業(yè)主大會(huì)成立之后的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)（包括已購車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)）實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
二、我縣范圍普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)分為一、二、三、四、五級(jí)，最低等級(jí)為一級(jí)，最高等級(jí)為五級(jí)。住宅公共性物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目包括：綜合管理服務(wù)，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)，公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)，公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維護(hù)服務(wù)等五項(xiàng)。實(shí)行指導(dǎo)價(jià)的公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以基準(zhǔn)價(jià)為基礎(chǔ)上下浮動(dòng)15%。（具體細(xì)則詳見附件1）。
業(yè)主大會(huì)成立之前實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位在商品房開始預(yù)售前根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)等級(jí)，在政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度內(nèi)擬定，在商品房買賣合同中與買受人予以約定，且必
需明確告知物業(yè)買受人及在商品房買賣合同中載明；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的最終標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)人按照法律法規(guī)和價(jià)格管理政策的規(guī)定向縣發(fā)展和改革部門申報(bào)備案，經(jīng)審查通過后執(zhí)行。保障性住房公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主單位在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況確定，并向縣發(fā)展和改革部門和縣住建部門報(bào)備。
業(yè)主大會(huì)成立之前的已購車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按附件2執(zhí)行。
三、實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)人在與建設(shè)單位完成物業(yè)承接查驗(yàn)移交手續(xù)后的三十日內(nèi)，持前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議、建設(shè)單位移交資料清單、查驗(yàn)記錄、交接記錄及《岳陽縣住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案登記表》（附件3）（一式三份）等相關(guān)資料到縣住建部門辦理備案手續(xù)。
前期物業(yè)服務(wù)人與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級(jí)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及通過審查備案的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級(jí)在相同的物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)的住宅項(xiàng)目，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持一致。
四、業(yè)主大會(huì)成立前，普通商品住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)成本變化或政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)需要調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實(shí)、完整、有效的相關(guān)信息，向業(yè)主征詢意見，按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規(guī)定，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)實(shí)施調(diào)整并通過簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。
五、實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在未成立業(yè)主大會(huì)前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；在成立業(yè)主大會(huì)后，由業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，通過法定程序，選擇服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量等級(jí)，費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)及符合要求的物業(yè)服務(wù)人，按照《中華人民共和國民法典》《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的程序進(jìn)行確定，并通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同約定。
所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)全過程參與指導(dǎo)協(xié)商。
六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中有關(guān)問題的具體規(guī)定
�。ㄒ唬⿲�(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制形式，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或酬金制等形式，具體由物業(yè)服務(wù)合同約定；
（二）前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至房屋交付買受人之日的當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位交納；
�。ㄈ┓课萁桓顿I受人之日的次月及以后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主交納；但是建設(shè)單位向業(yè)主承諾減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及尚未出售的房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位交納；
（四）建設(shè)單位應(yīng)按照房屋購買合同約定的時(shí)間和約定的通知方式及時(shí)通知買受人驗(yàn)收交付房屋。買受人在房屋購買合同中載明的通訊地址和通訊方式發(fā)生變化的應(yīng)在按照房屋購買合同約定的驗(yàn)收交付房屋時(shí)間前告知建設(shè)單位。買受人接到建設(shè)單位通知驗(yàn)收交付房屋的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)房辦理交付手續(xù)。買受人在查驗(yàn)收房時(shí)存在不符合法律法規(guī)或者購房合同約定的質(zhì)量要求的，整改期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。物業(yè)買受人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計(jì)收，由物業(yè)買受人交納，但首先由建設(shè)單位墊付并負(fù)責(zé)追繳。建設(shè)單位與物業(yè)買受人另有約定的，從其約定；
�。ㄎ澹I(yè)主將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且約定由承租人、借用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主依法承擔(dān)連帶責(zé)任；
�。I(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按80％交納。所稱空置房具體是指買受人辦理了已購商品房交付手續(xù)但還未入住或未使用的毛坯房，以及業(yè)主已辦理房屋交付手續(xù)、經(jīng)報(bào)告物業(yè)服務(wù)企業(yè)（報(bào)告內(nèi)容包括房屋水、電、燃?xì)獾仁褂糜涗洠┑怯洿_認(rèn)尚未入往或未使用的直接從建設(shè)單位購買的精裝房。
（七）業(yè)主出租法定不計(jì)建筑面積的部分建筑物，承租人依法用于居住用途的，按照普通商品住宅的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，承租人依法用于其他非居住用途的，按照非住宅的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);承租人依法用于停車用途的，按照已購車位物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收，業(yè)主具體交費(fèi)時(shí)長也可遵循自愿原則按照季或者是按照年交納。經(jīng)業(yè)主同意后雙方約定預(yù)收的，最長預(yù)收期限不得超過十二個(gè)月；
�。ò耍┙ㄔO(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車庫（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。商品房銷售前，應(yīng)當(dāng)制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權(quán)屬及數(shù)量、租賃價(jià)格、銷售價(jià)格、有效期等，并按規(guī)定報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫（位）租售方案，在有效期內(nèi)不得以高于備案價(jià)格進(jìn)行租售，不得與商品住房等捆綁租售車庫（位）。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)按照《湖南省機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已收取機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)費(fèi)的，不得重復(fù)收取車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)。建設(shè)單位用于出租的地下停車位，車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。對(duì)進(jìn)入住宅小區(qū)停放的外來車輛1小時(shí)內(nèi)免收停車服務(wù)費(fèi)；
（九）加快二次加壓調(diào)蓄供水設(shè)施改造，鼓勵(lì)依法依規(guī)移交給供水企業(yè)實(shí)行專業(yè)運(yùn)行維護(hù)。由供水企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)行管理的二次加壓調(diào)蓄供水設(shè)施，其運(yùn)行維護(hù)、修理更新成本計(jì)入供水價(jià)格，不得另行收費(fèi)。二次加壓調(diào)蓄供水設(shè)施暫未移交供水企業(yè)運(yùn)行管理的，可根據(jù)實(shí)際加壓電費(fèi)計(jì)算加價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)縣發(fā)展和改革部門備案后執(zhí)行。二次供水加壓電費(fèi)實(shí)行限價(jià)管理，分別按有屋頂水箱不超過0.6元/噸和無屋頂水箱不超過0.95元/噸收取。二次供水加壓電費(fèi)的計(jì)算方法為:單位加壓電費(fèi)=（加壓設(shè)施功率×加壓設(shè)施運(yùn)行時(shí)間）×用電單價(jià)/加壓水量，或（單位加壓電費(fèi)=月平均加壓電費(fèi)/月平均加壓水量）。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電、氣等其他價(jià)格按照價(jià)格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)人接受委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量等級(jí)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、優(yōu)惠政策以及市場監(jiān)督管理部門的投訴舉報(bào)電話，接受業(yè)主監(jiān)督，不得向業(yè)主收取任何未予標(biāo)明和公示的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、利用公共部位公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營等收入和使用情況，本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，并應(yīng)在醒目位置以書面公告的方式告知業(yè)主，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)業(yè)主提出的質(zhì)詢。
八、縣發(fā)展和改革部門會(huì)同縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本縣范圍實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定。縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本縣范圍物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務(wù)人提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)�？h市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對(duì)違反相關(guān)法律法規(guī)和價(jià)格管理政策的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查和處罰。
九、縣發(fā)展和改革部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住建部門和市場監(jiān)管部門建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，引導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同中明確約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級(jí)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及通過審查備案的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)服務(wù)不到位、投訴率高、問題反映集中、達(dá)不到合同約定服務(wù)質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)令限期整改，逾期拒不改正的降低其物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并記入企業(yè)不良經(jīng)營信用檔案。
十、物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由縣市場監(jiān)督管理部門依法予以處罰：
（一）違反本辦法規(guī)定，不遵守政府指導(dǎo)價(jià)管理擅自制定或上調(diào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；
�。ǘ┏^政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；
�。ㄈ┥米栽O(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目的；
�。ㄋ模┎粚�(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，價(jià)外加價(jià)的；
�。ㄎ澹┢渌`反價(jià)格法律、法規(guī)等規(guī)定的。
十一、凡本通知未予具體規(guī)定的，均按《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（湘發(fā)改價(jià)費(fèi)規(guī)〔2022〕271號(hào)）等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
十二、本通知自2023年7月1日起施行，有效期5年。之前有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策與本通知規(guī)定不一致的，以本通知為準(zhǔn)。
附件：1.岳陽縣住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
2.車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)
3.岳陽縣住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案登記表
岳陽縣發(fā)展和改革局
岳陽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
岳陽縣市場監(jiān)督管理局
2023年6月16日
